Kupovina stana je krupan finansijski korak i za većinu stanovništva možda i najveća investicija koju će imati u životu. Iako se i kod nas u Srbiji stanovi kupuju za keš, najčešće kupac nekretnine nema toliku ušteđevinu pa je primoran da za ovo veliko ulaganje potraži pomoć banaka u vidu stambenog kredita.
Međutim, pre nego što se odlučite da podnesete zahtev za kredit za stan, važno je da razumete i da budete upoznati sa nekim osnovnim faktorima koji utiču na to koliko ćete morati da platite vaš kredit. Tu pre svega mislimo na kamatne stope, period otplate i visinu učešća. Takođe, moraćete i da sve stavite na papir i vidite kakve su vaše mogućnosti u pogledu zaduživanja, kako biste znali kakvu nekretninu ste u mogućnosti da kupite.
Šta sve treba uzeti u obzir pre nego što se prijavite za kredit, ali i koju su uslovi za podizanje stambenog kredita koje banke najčešće traže? Pročitajte u nastavku teksta.
Kamatna stopa: fiksna ili promenjiva (varijabilna)
Kada se odlučujete za vrstu kamatne stope na raspolaganju imate dve opcije. Fiksnu kamatnu stopu i varijabilnu.
Fiksna kamatna stopa je nepromenljiva tokom perioda otplate kredita, što je sa jedne strane dobro jer ćete uvek plaćati isti iznos rate. Međutim, postoji i druga strana medalje – ona je gotovo uvek veća u odnosno na varijabilnu kamatnu stopu, pa će samim tim i cena kredita koji podižete biti veća.
Sa druge strane, varijabilna kamatna stopa se menja tokom vremena otplate što znači da može rasti ali i padati, što je ipak ređi slučaj. Po pravilu je varijabilna niža od fiksne kamatne stope. Treba napomenuti da je jedan njen deo fiksan a drugi promenjiv i zavisi od euribora odnosno belibora. Ako ste uzeli kredit za stan u evrima, promenljivi deo kamatne stope će se menjati sa promenom euribora, a ako je vaš kredit za dinarski, vaša rata će se menjati kako se menja belibor.
Rok otplate kredita
Zaduživanje, odnosno uzimanje kredita i njegovo otplaćivanje je prilično stresan proces, samim tim što su u pitanju dugoročna zaduživanja. Sama pomisao da će morati da plaća rate u narednih 30 godina kod većine klijenata izaziva nespokoj. Upravo je 30 godina najduži rok otplate kredita koji nudi većina banaka u Srbiji. Naravno, period otplate može biti i kraći, ali će u tom slučaju rata biti veća. U svakom slučaju, bitno je imati na umu da što je duži rok otplate u ukupnom zbiru moraćete da platite veću kamatu, a samim tim i čitava investicija biće veća.
Kod većine banaka stambeni kredit morate isplatiti do napunjenih 70 godina života. To znači da ako kredit podižete sa 45 godina, maksimalni rok otplate će biti 25 godina. Takođe, u većini slučajeva stambeni kredit ne možete podići ako nemate navršenih dvadeset godina života. Naravno, konkretni uslovi mogu biti različiti i zaviste od banke do banke i njihove poslovne politike.
Učešće za stambeni kredit
Banke u Srbiji uglavnom zahtevaju minimalno 20% učešća kada kupujete stan na otplatu, ali ako to želite, možete dati i veći procenat učešća. Dakle, u slučaju da nekretnina koju želite da kupite košta 60.000 evra, to znači da ćete na račun banke, pre nego što ona uplati novac prodavcu stana, morati da uplatite 12.000 evra. Tako će vaš kredit za stan u stvari iznositi 48.000 evra i na tu cifru će se dodatno računati kamata i svi ostali troškovi koji idu uz kredit, odnosno koji su definisani ugovorom.
Neke banke mogu ponuditi i niže učešće u stambenom kreditu, ali za tu opciju uglavnom morate imati i drugu nekretninu koja je u vašem vlasništvu i koju stavljate pod hipoteku.
Kreditna sposobnost klijenta
Logično, svaka banka uvek proverava kreditnu sposobnost klijenta, odnosno procenjuje rizik koji pozajmljivanje novca sa sobom nosi. Po ovom pitanju banke uglavnom imaju neka svoja ograničenja, a postoje i zakonska, kojih banke moraju striktno da se drže.
Kreditna sposobnost znači da ćete u predviđenom roku otplate stambenog kredita biti u mogućnosti da redovno, po unapred ugovorenoj dinamici otplaćujete kredit. Da bi banka bila sigurna u vašu kreditnu sposobnost, odradiće proveru vaše trenutne zaduženosti – da li imate još nekih kredita koje plaćate, da li ste do sada redovno izmirivali obaveze, da li ste zaposleni i kolika su vaša primanja i da li su redovna. Sve nabrojano uticaće na odluku da li će vam banka odobriti kredit i pod kojim uslovima. Manja primanja značiće da ste u rizičnijoj grupi klijenata, pa će i rata kredita biti veća.
Kada je u pitanju plata, većina banaka dozvoljava opterćenje od 60% ukoliko je reč o zaradi većoj od 60.000 dinara. Niža plata znači i veći rizik, pa je i dozvoljeno opterećenje niže.
Postoji i još jedna mogućnost, u slučaju da neko nema dovoljno novca, odnosno da nije u mogućnosti da podigne kredit u visini koja mu je potrebna za kupovinu željene nekretnine. Tada kupac stana može iskoristiti i mogućnost solidarnog dužnika. To je po pravilu bračni drug ili neko iz porodice. U to slučaju banke se ograničavaju na ratu koja neće preći 50% njihovih zbirnih primanja.
Neke od banaka kao uslov za odobravanje kredita mogu tražiti da vaš račun preko kog primate platu premestite u njihovu banku. Međutim, češći je slučaj da to rade na indirektan način, tako što vam nude manje kamate na kredit ukoliko svoj račun premestite kod njih.
Šta još treba znati?
Neke od banaka, mada je to sve ređa praksa, imaju različite naknade kada odobravaju kredite. Jedna od njih je i naknada za obradu kredita o kojoj se u javnosti dosta vodila polemika, da li treba da postoji kao posebna stavka ili treba da bude uračunata u kamatu. U prethodnim godinama ona se kretala oko 1% od odobrenih sredstava.
Ukoliko prvi put kupujete stan na svoje ime, od države imate pravo na povraćaj PDV-a, koji iznosi 10%. Nakon podnetog zahteva, novac na vaš račun leći će za dvadesetak dana. Tako da i taj novac treba imati na umu kada pravite računicu koliko će vas koštati stan. Mnogi ga iskoriste za uređenje stana.
Umesto zaključka
S obzirom da je kupovina stana ili kuće velika finansijska ali i emotivna odluka, trebalo bi da što detaljnije uzmete u razmatranje gore navedene stavke i odaberete pravu vrstu kredita i iznos koji ćete otplaćivati.
Počnite od temeljnog pretraživanja bankarskih ponuda preko interneta. Štaviše, možete angažovati i digitalne brokere za stambene kredite, koji mogu pronaći ponudu koja vama odgovara. U svakom slučaju, dobro se pripremite i sagledajte sve okolnosti kako biste dobili najbolju moguću ponudu.
